Na rynku nieruchomości ceny mieszkań wzrosły w 2006 roku o kilkadziesiąt procent. - Polskie Nieruchomości - Warszawa

Na rynku nieruchomości ceny mieszkań wzrosły w 2006 roku o kilkadziesiąt procent.

Ceny nieruchomości w Polsce rosną od chwili naszego wejścia do Unii Europejskiej i otwarcia rynku. O ile jednak początkowo był to wzrost kilkunastoprocentowy, o tyle ubiegły rok można uznać pod tym względem za rekordowy. Ceny mieszkań w większych miastach skoczyły o kilkadziesiąt procent.

Jak szacują eksperci serwisu szybko. pl, zyski rzędu 84 proc. osiągnęły osoby, które zainwestowały w nieruchomości we Wrocławiu. 75 proc. można było zyskać kupując mieszkanie w Gdańsku. Wzrost na poziomie 55 proc. miał miejsce w Warszawie i Krakowie. W grudniu mkw. mieszkania w Warszawie kosztował średnio 7903, a w Krakowie 7172 złote. Wygrał więc ten, kto kupił wcześniej.

Czy w tym roku będzie podobnie? Specjaliści rynku nieruchomości nie są tu zgodni. Część z nich ostrzega, że ta swego rodzaju bańka cenowa ma charakter spekulacyjny i wkrótce pęknie, część uważa, że nie ma podstaw ekonomicznych do takich prognoz.

Mała oferta Na wzrost zainteresowania klientów zakupem własnego „M” wpłynęła większa niż w poprzednich latach dostępność kredytów mieszkaniowych. Wynika ona z faktu, że z jednej strony banki obniżyły wymogi niezbędne do uzyskania kredytu, z drugiej – że Polacy zarabiają więcej, częściej znajdują stałe zatrudnienie, a tym samym stają się bardziej wypłacalni i łatwiej im te kryteria spełnić. W ciągu ostatnich miesięcy nieco zmieniła się tylko struktura finansowania zakupu: zmniejszyła się (do 12 proc.) liczba klientów korzystających wyłącznie z kredytu bankowego. Wzrósł natomiast (do 79 proc.) odsetek kupujących wykorzystujących kredyt i własne środki.

Atmosferę podsycały zapowiedzi podwyższenia od 2007 r. podatków, opłat i likwidacji ulg związanych z mieszkaniówką. W rezultacie tysiące klientów z przyznanym kredytem w kieszeni ruszyło na zakupy, żeby zdążyć przed końcem roku.

Wydawałoby się więc, że przy tak wysokich cenach i stale rosnącym popycie firmy budowlane skorzystają z koniunktury zwiększając podaż na rynku pierwotnym. Tak się jednak nie stało, liczba mieszkań oddanych do użytku w 2006 r. była nawet mniejsza o prawie 3 proc. (dane GUS za III kwartał) niż w analogicznych okresach 2005 r. W efekcie niewystarczająca podaż nowych mieszkań na rynku pierwotnym spowodowała powolne wyczerpywanie się oferty na rynku wtórnym. Nie zahamowało tego nawet znaczne podnoszenie przez sprzedających cen, dotąd niższych niż nowych mieszkań.

Zahamowany boom – W Polsce to nie brak chętnych do kupienia mieszkania ani też brak inicjatywy ze strony budujących jest przyczyną stagnacji w budownictwie – podkreśla Marta Kosińska z portalu szybko.pl. – Zasadniczą przeszkodą są problemy legislacyjne, a właściwie brak regulacji prawnych. Także brak planów zagospodarowania przestrzennego, przedłużające się terminy wydawania pozwoleń na budowę od dwóch lat skutecznie blokują branżę budowlaną. Wieloletnia łaskawość parlamentu dla samorządów, którym co rok przedłużano termin stworzenia planów, odbija się dzisiaj na całym rynku. Brakuje terenów pod budownictwo, zwłaszcza w dużych miastach. Te objęte planem już są bardzo drogie. Tam, gdzie planów nie ma – można tylko czekać. Powoduje to znaczne wydłużenie procesu budowlanego już na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę przeciętnie o dwa lata. Można wprawdzie liczyć na to, że dane te zmienią się zasadniczo na korzyść w roku 2007, ale szanse są raczej niewielkie. – Galopująca zwyżka cen mieszkań określana jest ostatnio mianem bańki spekulacyjnej, która musi pęknąć z chwilą zwiększenia podaży, narażając na straty zbyt pochopnych inwestorów.
Jednak obserwacje rynku nie pozwalają na wykrycie źródła rychłego i znacznego zwiększenia tej podaży – Małgorzata Battek, z działu analiz rynku Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości jest sceptyczna. – Jeżeli nawet wkrótce na rynek wtórny trafią mieszkania kupowane obecnie w celach spekulacyjnych przez fundusze inwestycyjne i innych inwestorów, to przy założeniu dalszej dostępności kredytów mieszkaniowych, podaż nie zostanie zaspokojona na tyle, by spowodować obniżkę cen. Co najwyżej można spodziewać się stabilizacji cenowej.

Stabilizacja czy wzrost Zdaniem analityków, sytuacja w 2007 r. będzie zatem wyglądać podobnie – ceny będą nadal wzrastać. Odmienne jednak będą przyczyny tego wzrostu. Pierwsza tendencja, która będzie charakteryzować sytuację na rynku mieszkaniowym, to rosnące koszty budowy nowych mieszkań, zwłaszcza w zakresie robocizny. Wynika to ze zmieniającej się sytuacji na rynku pracy – coraz częściej, na skutek masowych wyjazdów za granicę, firmom budowlanym zaczyna brakować fachowców. Kończy się powoli rynek deweloperów, zaczyna wykonawców. Z drugiej strony liczba pozwoleń na budowę nadal jest zbyt mała w stosunku do potrzeb, co także utrwala istniejące nierówności i niekorzystne zjawiska, jak utrzymywanie przez deweloperów cen na wysokim poziomie dla zwiększenia zysku.

Niewiele poprawi sytuację to, że w realizacji znajduje się sporo dużych projektów – nie pojedynczych budynków, lecz całych osiedli – przede wszystkim w dużych miastach, jak Warszawa czy Kraków. Przy tak dużym deficycie (1,5 mln mieszkań), może to doprowadzić do spowolnienia wzrostów, a nie ich zatrzymania.

Nic więc dziwnego, że od pewnego czasu doradcy finansowi proponują swoim klientom „przerzucanie się” na nowe podmiejskie domy. Trzeba za nie zapłacić tyle, ile za znacznie mniejsze lokum w centrach miast, inwestycja jest więc warta uwagi. Pośrednicy nieruchomości i deweloperzy, którzy wcześniej przeczuli te zmiany – zacierają ręce. Tym bardziej, że te nowe tendencje będą się, według prognoz, nasilać w ciągu najbliższych kilku lat. I to właśnie te nowe domy podmiejskie przyczynią się do dalszej stabilizacji rynku.

Perspektywy dla wtórnego rynku domów nie są już tak pomyślne – tu można spodziewać się nawet niewielkiej (do 10 proc.) korekty w dół, zależnie od stopnia atrakcyjności oferty.

Trudniejszy rynek Wyśrubowane ceny gruntów w wielkich aglomeracjach powodują też, że firmy budowlane zaczynają szukać nowych rynków i – znajdują je. Modne ostatnio stały się miasta uważane dotąd za mniej atrakcyjne i w związku z tym „tańsze” – Łodź, Poznań czy Olsztyn w bliskim sąsiedztwie Mazur.

„Czarnym koniem”, zdaniem Artura Pietraszewskiego z Reas Konsulting, może okazać się Górny Śląsk. Nowym trendem rynku nieruchomości w największych aglomeracjach będzie stałe różnicowanie produktu jako element służący zdobywaniu przewagi konkurencyjnej oraz lokowanie nowych inwestycji w często odległych rejonach, jako przejaw trendu wychodzenia poza silnie zurbanizowane centra miast. Na warszawskim rynku już widoczna jest fala inwestycji jednorodzinnych w gminach ościennych, takich jak Lesznowola, Raszyn, Konstancin.

Jak szacuje Reas Konsulting, spośród mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w okresie marzec-wrzesień 2006 r. (około 12,3 tys. lokali) 60 proc. było już na koniec września sprzedanych. Liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań we wrześniu 2006 r. wynosiła ok. 170 i stanowiła ok. 1 proc. liczby wszystkich mieszkań planowanych do oddania w całym 2006 roku. Jest to bardzo niska liczba, potwierdzająca ogromną przewagę popytu nad podażą. Naturalne stało się zatem, że wiele firm deweloperskich odeszło od stosowania jednej ceny dla wszystkich mieszkań lub niewielkiego różnicowania cen w ramach inwestycji.

– „Cenowa bańka”, o której się mówi, charakterystyczna jest dla końcowej fazy przyspieszonego rozwoju w cyklu koniunkturalnym – mówi Pietraszewski. – Uważna analiza rynku nie potwierdza jednak prognoz istotnej korekty cen i nie uzasadnia twierdzenia, że ceny nieruchomości w perspektywie najbliższych miesięcy będą spadać, choćby z powodu ograniczonej zdolności kredytowej nabywców.

Tak więc ewentualna korekta będzie raczej pochodną szybszego wzrostu cen mieszkań niż wzrostu płac i przejawiać się będzie przede wszystkim w ograniczonej możliwości szybkiego podnoszenia cen przez deweloperów oraz przesuwaniu zainteresowania klientów w kierunku lokali mniejszych, dostępnych w danym okresie.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, w swych prognozach na najbliższe miesiące jest umiarkowanym optymistą: – Rynek pierwotny rozwija się agresywnie, deweloperzy nowe inwestycje sprzedają jeszcze na etapie realizacji, ceny ciągle rosną. Taki trend będzie utrzymywał się w 2007 roku. Prognozuję roczny wzrost o 10-15 proc. Na rynek wchodzą zamożni klienci traktujący te zakupy jak inwestycje z możliwością uzyskiwania przychodów z najmu. Gorączka cenowa i nadmuchany balon deweloperski na rynku mieszkaniowym, który rozpoczął się w 2006 r., będzie się stabilizował już w drugiej połowie 2007. Po 2008 r., kiedy wiele z zakładanych inwestycji deweloperskich nie wypali, rynek odzyska równowagę. Podobne są przewidywania dla rynku wtórnego – wzrost cen o 10-15 proc. Powoli kończy się też okres tanich kredytów. Banki będą znacznie ostrożniejsze w ich udzielaniu, znów podwyższą swoje wymagania – zwłaszcza dla pożyczek w walucie.

Tak więc, zgodnie z prognozami, w 2007 r. nie będzie radykalnych zmian na rynku nieruchomości. Dobra koniunktura gospodarcza, wzrost zamożności Polaków, nadal korzystne warunki kredytowe, mocny złoty i malejące bezrobocie, składające się na wciąż wysoki popyt – nie będą sprzyjały zahamowaniu cen mieszkań i domów. Wzrost ten nie będzie tak duży jak w ubiegłym roku, ale mieszkania nadal pozostaną naszą największą i najbardziej perspektywiczną inwestycją.

Źródło: Gazeta Bankowa
22-01-2007

Wasze opinie
Dodaj swoją opinie
Aktualności

 

Login
(e-mail): 
Hasło: